DSR과 LTV, 왜 알아야 할까?
한국에서 주택을 구매하거나 전세 대출을 받을 때, DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(주택담보인정비율)는 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 기준입니다. 이 두 가지를 이해하면 내가 얼마까지 대출받을 수 있는지 미리 계산할 수 있습니다.
LTV (Loan to Value) 이해하기
LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다.
LTV = (대출금액 ÷ 주택 가격) × 100%
| 지역 | 규제 지역 | LTV 한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 | 서울 대부분 | 40% | 9억 초과분 20% |
| 조정대상지역 | 일부 경기 | 50% | - |
| 비규제지역 | 기타 | 70% | - |
| 생애최초 주택 | 전 지역 | 80% | 6억 이하 + 소득 조건 |
LTV 계산 예시
서울(투기과열지구)에서 10억 원 아파트를 구매할 때:
- 9억 이하 부분: 9억 × 40% = 3.6억
- 9억 초과 부분: (10억 - 9억) × 20% = 0.2억
- LTV 기준 최대 대출: 3.8억 원
DSR (Debt Service Ratio) 이해하기
DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다.
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100%
| 대출 종류 | DSR 한도 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 40% | 전 금융기관 |
| 신용대출 포함 | 40% | 총 대출 1억 초과 시 |
| 비은행권 | 50% | 보험사, 저축은행 등 |
DSR 계산 예시
연소득 6,000만 원, 기존 신용대출 월 30만 원 상환 중일 때:
DSR 40% 기준 연간 상환 가능액: 6,000만 × 40% = 2,400만 원
기존 신용대출 연간 상환: 30만 × 12 = 360만 원
추가 가능 연간 상환: 2,400만 - 360만 = 2,040만 원
월 상환 가능액: 약 170만 원 → 30년 3.5% 기준 약 3.8억 원 대출 가능