재건축 분담금 계산기
재건축 시 예상 분담금을 계산합니다.
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예상 분담금
1억 이하
48,500,000원
추가 납부가 필요합니다
분담금 계산 상세
기존 주택 감정가400,000,000원
재건축 후 예상 시세800,000,000원
지분율60%
내 지분 가치 (신축)480,000,000원
예상 공사비 (30평 기준)210,000,000원
예상 환급/감면액31,500,000원
예상 분담금48,500,000원
개요
재건축 분담금 계산기는 재건축·재개발 사업에서 조합원이 부담해야 하는 추가 분담금을 추정하는 도구입니다. 기존 주택의 권리가액과 새 아파트의 분양가를 비교하여 분담금 또는 환급금을 계산하며, 재건축 초과이익 환수 부담금도 함께 산출할 수 있습니다.
계산 공식
분담금 = 신축 아파트 분양가 - 권리가액 권리가액 = 종전 자산 감정평가액 × 비례율 비례율 = (총 분양수입 - 총 사업비) ÷ 종전 자산 총 감정평가액 × 100 재건축 초과이익 환수 부담금 = (초과이익 - 면제금액 3,000만 원) × 부과율(10~50%) 초과이익 = 종료 시점 주택가격 - 개시 시점 주택가격 - 정상 상승분 - 개발비용 예시: 종전 감정가 5억, 비례율 110%, 신축 분양가 8억 권리가액 = 5억 × 110% = 5.5억 분담금 = 8억 - 5.5억 = 2.5억 원
사용 방법
- 1종전 주택의 감정평가액을 입력합니다.
- 2재건축 사업의 비례율을 입력합니다 (조합 자료 참고).
- 3신축 아파트 희망 평형의 분양가를 입력합니다.
- 4재건축 초과이익 환수 대상 여부를 선택합니다.
- 5계산 버튼을 클릭하면 분담금(또는 환급금)과 초과이익 부담금이 표시됩니다.
활용 팁
- ✔비례율은 사업성을 나타내는 핵심 지표로, 100%를 넘을수록 조합원에게 유리합니다.
- ✔같은 단지 내에서도 층수, 향, 동에 따라 권리가액이 달라질 수 있습니다.
- ✔재건축 초과이익 환수 부담금은 2025년부터 다시 부과되고 있으니 해당 여부를 확인하세요.
- ✔분담금은 사업 진행 과정에서 변동될 수 있으므로, 조합 총회 자료를 기준으로 계산하세요.
- ✔분담금이 크면 주변 전세·매매 시세와 비교하여 재건축 투자의 수익성을 판단하세요.
자주 묻는 질문
Q. 비례율이란 무엇인가요?
비례율은 재건축 사업의 수익성을 나타내는 지표로, (총 분양수입 - 총 사업비) ÷ 종전 자산 총 감정평가액으로 계산합니다. 100%가 넘으면 사업성이 좋아 분담금이 줄고, 100% 미만이면 사업성이 나빠 분담금이 커집니다.
Q. 재건축 초과이익 환수 부담금은 얼마나 내야 하나요?
초과이익에서 면제금액(3,000만 원)을 뺀 금액에 10~50%의 누진세율이 적용됩니다. 초과이익이 5천만 원이면 (5천-3천) × 10% = 200만 원, 1억 원이면 누진 적용으로 약 700만 원 수준입니다.
Q. 분담금과 환급금의 차이는 무엇인가요?
권리가액이 분양가보다 작으면 차액을 분담금(추가 부담)으로 납부하고, 권리가액이 분양가보다 크면 차액을 환급금(돌려받는 돈)으로 받습니다. 더 작은 평형을 선택하면 환급금이 발생할 수 있습니다.
Q. 재건축과 재개발의 차이는 무엇인가요?
재건축은 기존 아파트·공동주택을 허물고 새로 짓는 것으로, 주택 노후도가 기준입니다. 재개발은 단독·다세대 밀집 지역의 도시 정비 사업으로, 기반시설 정비를 포함합니다. 재개발은 도로, 공원 등 기반시설 기부채납이 있어 분담금 구조가 다릅니다.