개요

주택 매매 부가세 계산기는 전용면적을 기준으로 부가가치세 과세 여부를 판정하고, 국민주택규모(전용 85㎡)를 초과하는 주택의 건물분 부가세 10%를 계산합니다. 조세특례제한법 제106조에 따라 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 국민주택의 공급은 부가세가 면제되며, 이를 초과하는 주택은 건물분 공급가액에만 10%가 과세되고 토지분은 항상 면세입니다. 아파트 분양가나 신축 주택 매매가에서 부가세가 얼마나 붙는지 계약 전에 미리 확인할 수 있습니다.

계산 공식

① 과세 판정: 전용면적 ≤ 85㎡(수도권 외 읍·면 지역 100㎡) → 부가세 면제 / 초과 → 과세
② 부가세 = 건물분 공급가액 × 10% (토지분은 면적과 무관하게 면세)
③ 건물분 비율로 추정 시: 건물분 공급가액 = 총 공급가액 × 건물 비율(%)

예시: 전용 102㎡ 아파트, 건물분 공급가액 5억원 → 85㎡ 초과 과세 → 부가세 = 5억 × 10% = 5,000만원

사용 방법

1. 1주택 소재 지역을 선택합니다. 수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 면세 기준이 100㎡로 완화됩니다.
2. 2전용면적(㎡)을 입력하면 국민주택규모 초과 여부에 따라 과세/면세가 자동 판정됩니다.
3. 3분양계약서의 건물분 공급가액을 직접 입력하거나, 총 공급가액에 건물 비율(%)을 곱해 추정합니다.
4. 4건물분 부가세(10%)와 부가세 포함 합계 금액을 확인합니다.

활용 팁

• ✔부가세는 과세사업자의 공급(건설사 분양, 신축 판매 등)에만 발생합니다. 개인 간 기존 주택 매매에는 부가세가 없습니다.
• ✔분양계약서에는 대금이 토지분·건물분·부가세로 구분 기재되어 있으므로, 정확한 금액은 계약서의 건물분 공급가액을 기준으로 계산하세요.
• ✔전용면적 기준이므로 발코니 확장면적이나 공급면적(분양면적)과 혼동하지 마세요. 85㎡는 흔히 말하는 '국민평형(전용 84)'보다 큰 기준입니다.
• ✔오피스텔은 건축법상 업무시설이라 주거용으로 쓰더라도 면적과 무관하게 건물분 부가세가 과세될 수 있습니다.

자주 묻는 질문